Schrijf u in op onze nieuwsflash
e-mailadres:


twitter
Yves Sirejacob
Gemeentelijke meerwaarde-belasting
© Yves Sirejacob
Deze keer bespreken we een belasting die wordt geďnd bij de overgang van onroerende goederen, nl. de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, of ook wel de gemeentelijke meerwaardebelasting genoemd. Het is een belasting waar iedereen mee te maken krijg bij o.a. de verkoop van onroerend goed.
Wat is deze belasting?
In normale marktomstandigheden stijgt de waarde van onroerende goederen jaar na jaar. Ook de gemeentebesturen willen graag een graantje meepikken in deze meerwaarden. Om die reden is de gemeentelijke meerwaardebelasting in het leven geroepen.

Deze belasting belast de meerwaarde van de waarde van de grond waarop je woning is gelegen. Let op, enkel gronden in stedelijk gebied (Suelo Urbano) en niet op landelijk gebied (Suelo Rustico) zijn onderworpen aan deze meerwaardebelasting.

Is dit de belasting waarvoor de koper van een niet resident 3% van de koopprijs afhoudt?
Neen! Verwar de gemeentelijke meerwaardebelasting niet met de algemene meerwaarde belasting (Ganancias patrimoniales). De algemene meerwaardebelasting belast de meerwaarde van totale eigendom, zijnde het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs, aan een tarief van 19%. Een koper van een eigendom waarvan de verkoper niet-resident in Spanje is, houdt 3% van de aankoopprijs af om aan de meerwaardebelasting van de verkoper te voldoen.

De gemeentelijke meerwaardebelasting is dus helemaal iets anders, en hier wordt enkel de meerwaarde van de grond belast.

Wat is de belastbare basis?
De belastbare basis is het gedeelte van de kadastrale waarde die overeenstemt met de grondwaarde. In het IBI aanslagbiljet dat je jaarlijks ontvangt staat dit mooi opgelijst. De waarde van de grond staat vermeld onder “Valor Suelo”. Ook een flat heeft een kleine proportie van de grond van het ganse complex, en ook voor een flat kan je dus duidelijk de waarde van de grond uit het IBI aanslagbiljet halen.

De waarde van de grond van het jaar van aankoop wordt vermenigvuldigd met een percentage en met het aantal jaar dat de eigendom werd aangehouden. Meestal schommelt dit percentage rond de 3% per jaar. Let op, de kadastrale waarden kunnen soms worden geherwaardeerd in een gemeente. Voor die gevallen is er een specifieke berekening, maar die lijdt ons nu te ver.

Wanneer wordt de belasting verschuldigd?
De belasting wordt verschuldigd bij de overdracht van onroerend goed. Dit is bv, verkoop, erfenis, schenking. De overgang als resultaat van de ontbinding van de echtelijke gemeenschap is echter een van de uitzonderingen.
Wie betaalt de belasting?
Bij verkrijging “om niet”, zeg maar bij voorbeeld een schenking, dan betaalt de verkrijger van de eigendom.

Bij de overgang “ten bezwarende titel”, zeg maar bij verkoop, dan is de overdrager of de verkoper verschuldigd de belasting te betalen. Dit laatste wordt ook altijd standaard in de notariële verkoopakte opgenomen.

Er wordt vaak uit het oog verloren dat, als de verkoper een niet-resident in Spanje is die zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, de koper van de eigendom dan solidair gehouden is om de belasting te betalen. Om te voorkomen dat je als koper na de aankoop de gemeentelijke meerwaardebelasting van de verkoper moet betalen, wordt dit bedrag best op voorhand van de aankoopprijs afgehouden en betaal je dit als koper dan best zelf in naam van de verkoper. Dit is een bedrag dat al vlug enkele duizenden euro’s bedraagt.

Wanneer moet de belasting betaald worden?
Binnen de 30 dagen na het moment van overdracht tussen levenden, of binnen de 6 maanden na overlijden in het geval van verkrijging door erfenis.

februari 2011


Yves Sirejacob, zaakvoerder van Sirejacob Legal & Tax Spain, is in België 15 jaar als advocaat ingeschreven geweest, en 8 jaar aan de Spaanse Balie. In 2012 werd hij opgenomen op de lijst van ere-advocaten van de Balie te Gent. In de loop van februari 2016 werd hij benoemd als Belgisch Ereconsul in Spanje.

Sirejacob Legal & Tax organiseert in Vlaanderen doorlopend seminaries met betrekking tot aankoop van vastgoed in Spanje en erfrecht in Spanje. Meer informatie via: www.sirejacob.com/nl/seminars.

Verder participeert en sponsort Sirejacob Legal & Tax de "Spanje Infodagen" in België. Meer informatie via www.expobeurs-spanje.com