Schrijf u in op onze nieuwsflash
e-mailadres:


twitter
Yves Sirejacob
Impuesto de transmisiones patrimoniales
© Yves Sirejacob
In deze bijdrage behandelen we de overdrachtsbelasting bij aankoop van onroerend goed in Spanje, een belasting waar iedereen ooit wel eens mee te maken krijgt. Deze overdrachtsbelasting staat bekend onder de naam Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Er zijn de laatste jaren nogal wat kopers die plots worden verrast door de Spaanse fiscus waarbij een extra belasting wordt geheven met bovendien nog wat interesten erbij. Om deze verrassing te vermijden overlopen we wat die belasting nu precies betekent, wie ze moet betalen en hoe ze wordt berekend.

Wanneer en wie?
U moet onder andere overdrachtsbelasting betalen als u eigenaar wordt van onroerende goed in Spanje. Dit is dus in elk geval zo als u een gebruikte woning of een grond aankoopt. De belasting moet ten laatste 30 dagen na de aankoop worden aangegeven en betaald. De overdrachtsbelasting moet betaald worden door de koper van het onroerend goed, en het is de koper die ook zelf de aangifte doet van de belasting.
Hoeveel?
De belasting bedraagt 7% (algemeen tarief, sommige Comunidades zoals Canarias hanteren een ander tarief) op de werkelijke betaalde prijs voor het pand. De werkelijke prijs van het onroerend goed is ook de prijs die in de notariŽle akte vermeld moet worden. Op die basis wordt een aangifte gedaan, en daarop wordt de belasting betaald.

In de praktijk gebeurt het nog wel eens om in de notariŽle akte een bedrag op te nemen dat een stuk lager ligt dan de werkelijke prijs die voor het onroerend goed werd betaald. Op die lagere prijs wordt dan een lagere belasting betaald, geen kat die erachter komt, en daarmee is de kous af denkt u... maar niet voor de fiscus...

Herziening door de fiscus
De fiscus heeft nog 4 jaar de tijd om de betaalde belasting te controleren en te herzien. De fiscus start dan een procedure waarin de werkelijke waarde en de belasting hierop wordt herberekend. Deze herberekening wordt comprobaciůn de valores genaamd. Bovenop de extra belasting wordt wettelijke interest geŽist.
Hoe vermijden?
Om problemen te voorkomen is het dus belangrijk dat in de notariŽle akte en de hieropvolgende aangifte de werkelijke betaalde prijs wordt opgenomen. In principe zal de werkelijk betaalde prijs overeenkomen met de werkelijke fiscale waarde.

De fiscus geeft echter een indicatie van de minimumwaarde die op voorhand zelf kan berekend worden. U moet nl. de kadastrale waarde van het jaar van aankoop (valor cadastral op het IBI betalingsbewijs) vermenigvuldigen met een coŽfficient die jaarlijks bij het begin van elk fiscaal jaar wordt gepubliceerd in het officieel Staatsblad van elke Comunidad Autůnoma (Boletin Oficial). Enkele voorbeelden voor 2011: Altea (coŽfficient 1,5), Benidorm (2,8), Alicante (3,3).

Spanje zou Spanje niet zijn, mocht dit de eenvoudige eindoplossing zijn. Er bestaan talrijke andere manieren van herziening waardoor de fiscus nog een stok achter de deur houdt. Zo kan een herziening van de werkelijke waarde gebaseerd worden op de marktwaarde, een expertiserapport, een vergelijkende expertise met huizen in de buurt, de schatting van de bank naar aanleiding van een hypotheeklening, etc.

Onder invloed van de economische crisis is de Spaanse fiscus op dit moment bezig met een grondige herziening van alle aangiftes van de laatste jaren. Mocht u te maken krijgen met een herzieningsprocedure, en wilt u beroep aantekenen, of wilt u vooraf zeker weten of u risico loopt, dan is het heel belangrijk vooraf concreet advies in te winnen.

maart 2011


Yves Sirejacob, zaakvoerder van Sirejacob Legal & Tax Spain, is in BelgiŽ 15 jaar als advocaat ingeschreven geweest, en 8 jaar aan de Spaanse Balie. In 2012 werd hij opgenomen op de lijst van ere-advocaten van de Balie te Gent. In de loop van februari 2016 werd hij benoemd als Belgisch Ereconsul in Spanje.

Sirejacob Legal & Tax organiseert in Vlaanderen doorlopend seminaries met betrekking tot aankoop van vastgoed in Spanje en erfrecht in Spanje. Meer informatie via: www.sirejacob.com/nl/seminars.

Verder participeert en sponsort Sirejacob Legal & Tax de "Spanje Infodagen" in België. Meer informatie via www.expobeurs-spanje.com