Schrijf u in op onze nieuwsflash
e-mailadres:


twitter
Yves Sirejacob
Woningen op Suelo Rustico
© Yves Sirejacob
Op de huizenmarkt in Spanje is het niet ongewoon om huizen aan te treffen die gebouwd zijn op “landelijke grond” of “suelo rustico”, namelijk grond die niet bestemd is als “bouwgrond”. Het was (en is) verboden om op dergelijke grond te bouwen, maar dat is in Spanje de laatste 30 jaar blijkbaar geen probleem geweest, gelet op de talrijke villa’s op suelo rustico.

Men mag strikt gezien enkel op suelo rustico bouwen wanneer dit gekoppeld is aan een activiteit van landbouw, bosbouw of veeteelt. Vele van die huizen zijn dus zonder vergunning gebouwd. Wat als men zo een woning koopt…?

Kan men verplicht worden zo’n woning te slopen?
Wat de termijn betreft waar de administratie over beschikt om de afbraak van de woning te vorderen dient men er waakzaam voor te zijn dat deze regeling per regio (Comunidad Autonoma) kan verschillen.

Men kan evenwel als regel stellen dat de administratieve vordering tot slopen binnen een bepaalde termijn moet ingediend worden. Indien de administratie die termijn laat verstrijken, dan kan de afbraak van de woning niet meer gevorderd worden.

In Andalucia en Valencia bijvoorbeeld moet men binnen de vier jaar na de voltooiing van de werkzaamheden de vordering instellen. Er zijn echter uitzonderingen voor bepaalde beschermde gronden en gronden aan de kust, waar de overheid ten alle tijde de afbraak kan vorderen, ongeacht het aantal jaren dat al verstreken is sinds de (illegale) bouw.

Het is dus niet onbelangrijk om bij de aankoop van een mogelijk illegaal gebouwd huis na te gaan of het moment van voltooiing van het huis kan worden bewezen, zodat kan aangetoond worden dat het vorderingsrecht tot afbraak van de Administratie is verjaard.

Kan die woning ingeschreven worden in het Register van Eigendom, om zo de juridische bescherming te genieten die de registratie met zich meebrengt?
Het registreren van "illegale" panden is mogelijk, maar daarvoor dienen een aantal voorwaarden te zijn vervuld:
  1. Het bewijs moet aangeleverd worden dat de voltooiing van de werkzaamheden qua datum en beschrijving overeenkomt met dat van de notariële aankoopakte.
  2. Dat de woning minstens vier jaar geleden voltooid werd.
  3. Er mag geen preventieve kantmelding in het Register van Eigendom bestaan waaruit bestaande bouwovertredingen blijken.
Wat is de stedenbouwkundige situatie van deze woningen?
Zoals we hebben besproken heeft de Administratie slechts een beperkte termijn om de legaliteit te herstellen van illegale bouwwerken (het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat door afbraak). Kan men dus stellen dat na deze termijn het bouwwerk als legaal kan beschouwd worden?

Het antwoord hierop is negatief. Het is wel zo dat de Administratie de afbraak van deze bouwwerken niet meer kan vorderen (tenzij natuurlijk de voorgaande voorbeelden van groene zone en kustgronden), en zij worden beschouwd als bouwwerken “buiten planning” of “fuera de ordenación”. Dit brengt een bijzondere beperking van de eigendomsrechten met zich mee tenzij de Administratie door middel van een toekomstig algemeen stedenbouwkundig plan de zone waarin de woning gelegen is als legaal kwalificeert.

Zolang dit niet het geval is, kan er aan woningen “fuera de ordenación” enkel herstellings- en bewaringswerken worden uitgevoerd. Deze woningen kunnen dus niet uitgebreid worden, of wederopgebouwd worden na bijvoorbeeld een brand.

mei 2011


Yves Sirejacob, zaakvoerder van Sirejacob Legal & Tax Spain, is in België 15 jaar als advocaat ingeschreven geweest, en 8 jaar aan de Spaanse Balie. In 2012 werd hij opgenomen op de lijst van ere-advocaten van de Balie te Gent. In de loop van februari 2016 werd hij benoemd als Belgisch Ereconsul in Spanje.

Sirejacob Legal & Tax organiseert in Vlaanderen doorlopend seminaries met betrekking tot aankoop van vastgoed in Spanje en erfrecht in Spanje. Meer informatie via: www.sirejacob.com/nl/seminars.

Verder participeert en sponsort Sirejacob Legal & Tax de "Spanje Infodagen" in België. Meer informatie via www.expobeurs-spanje.com