De huidige Kustwet werd in 1988 in het Spaanse parlement goedgekeurd en heeft tot doel de Spaanse kust te beschermen. Toen deze wet werd goedgekeurd was al 40% van de Spaanse kust verstedelijkt. De bedoeling was de Spaanse kustlijn te beschermen om het proces van wilde verstedelijking tegen te gaan. Ik laat in het midden of men sinds de goedkeuring van de wet in dit doel is geslaagd…

Een belangrijk onderdeel van die wet behandelt het openbaar maritiem domein, en legt een hele reeks beperkingen op aan de eigenaar van grond die grenst aan de zee. Dit is toch wel belangrijk omdat vaak vele huizen, maar dan vooral appartementcomplexen gelegen zijn aan het strand, en dus binnen die zone zouden kunnen liggen. De nationale kustwet regelt hiervoor de minimumbeperkingen en elke Autonome Regio (Comunidad Autonoma) kan nog strengere beperkingen opleggen.

We kunnen die beperkingen in grote lijnen als volgt opsommen. Let wel, dit artikel laat ons niet toe al die beperkingen in detail te bespreken.

Men onderscheidt drie belangrijke zone’s

1) Beschermde erfdienstbaarheid (Servidumbre de protección): Dit is een strook van 100 meter te rekenen van waar het zeewater reikt bij hoogtij. Dit kan uitzonderlijk worden uitgebreid naar 200 meter. Let wel, voor de gronden die reeds als bouwgrond (Suelo urbano) werden gekwalificeerd op het moment dat de Kustwet werd goedgekeurd, bedraagt die strook slechts 20 meter!. Dus, in de meeste gevallen zullen legale bouwwerken hier niet al te veel hinder ondervinden. Woningen op suelo rústico die aan zee liggen vallen dus wel onder de strenge beperkingen. Die strenge beperkingen zijn onder andere de volgende:

Het is verboden bouwwerken op te trekken of een bestemming van bewoning te geven.
Het is verboden wegen aan te leggen of te renoveren.
Het is verboden reclame te maken via uithangborden of via audiovisuele middelen.

In het algemeen kan men dus enkel in bovenstaande zone installaties aanbrengen en activiteiten voeren die in geen enkele andere zone mogelijk zijn, of noodzakelijk zijn voor deze zone. We kunnen hier bijvoorbeeld denken aan watersportactiviteiten tijdens de zomermaanden, en de bijhorende installaties.

2) Doorvoerzone (Servidumbre de tránsito): Dit behelst een zone van 6 meter (in sommige gevallen 20 meter). Deze zone moet worden vrijgelaten voor de publieke toegang van voetgangers, of voertuigen van hulpdiensten, etc.

3) Zone voor de toegang tot zee (Servidumbre de acceso al mar): Deze zone grenst aan de eerste zone, en omhelst een lengte die afhangt van de natuurlijke omstandigheden en de noodzaak voor toegang tot de zee.

De Kustwet regelt ook met precisie, en dit is net waar zich de problemen voordoen, de situatie van de bouwwerken die reeds bestaan en die niet in overeenstemming zijn met de beperkingen voor bovenstaande zones. Als ze op illegale wijze zijn gebouwd, dan is legalisering mogelijk, maar enkel als dit noodzakelijk is voor het algemeen belang. Als deze op legale wijze zijn gebouwd, dan kunnen de bestaande rechten worden behouden, maar kan men een lichte aanpassing vragen van de grond om deze toch zo veel mogelijk in overeenstemming te brengen met de wet. Als legale bouwwerken zich in een openbare beschermingszone bevinden, dan kan men algemeen stellen dat men enkel herstellingswerken of renovatiewerken toelaat, mits dit geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte met zich meebrengt.

juni 2011

---

Sirejacob Legal & Tax is reeds jaren gespecialiseerd in de juridische en fiscale begeleiding van Belgen en Nederlanders in Spanje. Een Nederlandstalig team staat u onder andere bij op het gebied van erfrecht, fiscaliteit en aankoopbegeleiding via onze kantoren in Marbella, Palma de Mallorca, Barcelona, Alicante, Tenerife en Parijs. Voor meer info: info@sirejacob.com of www.sirejacob.com