Schrijf u in op onze nieuwsflash
e-mailadres:


twitter
Yves SirejacobAangifte Spaans onroerend goed in België
© Yves Sirejacob
Belgen zijn traditioneel wat schuw als het om het aangeven van inkomsten gaat, en nog meer als het om buitenlandse inkomsten gaat.

Tot op de dag van vandaag zijn er nog altijd heel veel Belgen die een onroerend goed in Spanje hebben, en dit nog altijd niet opnemen in hun Belgische belastingaangifte.

Je bent uiteraard verplicht om je wereldwijde inkomsten in België aan te geven, en dus ook de inkomsten die je krijgt uit je Spaans onroerend goed. We overlopen in deze column even de belangrijkste punten.
Is er informatie-uitwisseling tussen België en Spanje?
Sinds de Europese Spaarrichtlijn weet de Belgische fiscus dat je een bankrekening hebt in Spanje. Spanje is immers verplicht dit automatisch door te geven aan de Belgische fiscus. Als je een huis hebt in Spanje, heb je waarschijnlijk ook in Spanje een bankrekening, Hierdoor is er al een vermoeden voor de Belgische fiscus dat je huisbezitter bent in Spanje.

Sinds kort is er ook stilaan vooruitgang op de informatie-uitwisseling over onroerend goed. Dus het zal niet lang duren vooraleer de Belgische fiscus weet welke Belgen een onroerend goed in Spanje hebben.
Wat moet ik aangeven in Belgie?
In Belgie ben je verplicht voor buitenlandse woningen de bruto huurwaarde aan te geven.
Wat is de brutohuurwaarde?
Als je een Spaanse woning verhuurt, dan is je effectieve huur de bruto-huurwaarde. Dit is logisch.

Als je je Spaanse woning niet verhuurt, dan moet je een fictieve bruto huur vaststellen. Letterlijk: “De huurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen krijgen”.

Het probleem is dat de Belgische fiscus er nog niet helemaal uit is, hoe die moet vastgesteld worden.

IJverige controleurs gaan de huurprijzen controleren van vergelijkbare woningen in je straat of wijk. Die huurinkomsten op jaarbasis zijn dan je bruto huurwaarde.

Echter, dit is nogal arbitrair, en vooral een serieuze discriminatie in vergelijking met een tweede verblijf in België waar je de bruto huurwaarde op basis van de kadastrale waarde mag berekenen.

Recent heeft ons kantoor een brief ontvangen van de Belgische Centrale Administratie van de Fiscaliteit, waarin het volgende letterlijk wordt gezegd: Voor elk Spaans onroerend goed bestaat er een kadastrale waarde (valor catastral). “Naar analogie met de Spaanse wetgeving, wordt in België de brutohuurwaarde van een in Spanje gelegen onroerend goed geraamd op 2% van de kadastrale waarde.

Dit is natuurlijk een groot verschil. Stel dat een vrijstaande woning met 3 slaapkamers op de huurmarkt per maand aan 800 EUR kan verhuurd worden, geeft dit een jaarlijkse brutohuurwaarde van 9.600 EUR. Meestal heeft zo’n woning een kadastrale waarde die nooit hoger zal liggen dan 200.000 EUR (Vaak zelfs veel lager). 2% van 200.000 EUR is slechts 4.000 EUR, dus de helft van de gangbare huur.

De Belgische fiscus is hier intern zelf nog niet uit, maar als je hem confronteert met zijn eigen brief, haal je meestal wel je slag thuis.
Wat moet je concreet aangeven?
Van die brutohuurwaarde mag je alle belastingen die je op eigen naam in Spanje betaald hebt, en die betrekking hebben op de woning, aftrekken. Die is de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) en de Belasting op niet-residenten (Impuesto de no residentes).
Hoe wordt dit dan belast?
Ingevolge art. 7 paragraaf 1, 1b en art. 13 WIB92 wordt dan 60% van de brutohuurwaarde (na aftrek van de eerder vermelde kosten) bij uw belastbaar inkomen bijgeteld, maar enkel en alleen om uw aanslagvoet te bepalen. Dus is het mogelijk dat sommigen in een hogere belastingschijf zullen vallen. Sommigen zullen niets meer moeten betalen, anderen zullen misschien wel wat meer moeten betalen, of minder terugkrijgen, naargelang uw geval.

Er is dus duidelijk nog werk aan de winkel bij de Belgische fiscus voor de bepaling van een correcte bruto-huurwaarde, maar vooral ook bij de Belgen die vaak hun Spaans paradijsje nog lang verborgen houden voor de Belgische staat.

Yves Sirejacob
ere-advocaat Balie Gent

januari 2014


Yves Sirejacob, zaakvoerder van Sirejacob Legal & Tax Spain, is in België 15 jaar als advocaat ingeschreven geweest, en 8 jaar aan de Spaanse Balie. In 2012 werd hij opgenomen op de lijst van ere-advocaten van de Balie te Gent. In de loop van februari 2016 werd hij benoemd als Belgisch Ereconsul in Spanje.

Sirejacob Legal & Tax organiseert in Vlaanderen doorlopend seminaries met betrekking tot aankoop van vastgoed in Spanje en erfrecht in Spanje. Meer informatie via: www.sirejacob.com/nl/seminars.

Verder participeert en sponsort Sirejacob Legal & Tax de "Spanje Infodagen" in België. Meer informatie via www.expobeurs-spanje.com