Wat komt er allemaal bij kijken?
Als u eraan denkt uw Spaanse woning te koop te stellen, dan denkt u natuurlijk in de eerste plaats aan de verkoopprijs. In de praktijk komt er echter heel wat meer bij kijken, zeker als u de verkoop zo vlot mogelijk wil laten gaan, en de woning tegen de meest gunstige prijs wil van de hand doen. Wij lichten u graag in over de zaken waarmee u allemaal rekening zal moeten houden.
U moet er zich als verkoper van bewust zijn dat enkel naar de notaris gaan om de bankcheque te ontvangen, niet het enige is waarop u zich mag concentreren. Om een vlotte verkoop te garanderen, kan u best vooraf alles op een rijtje hebben. Een verkoop kan soms zeer snel gaan in Spanje, maar dan moet u er wel «klaar» voor zijn. Na de verkoop moet u er ook voor zorgen dat u alle (fiscale) verplichtingen correct volbrengt om later geen problemen te hebben.
De administratie in orde brengen
Voordat u uw woning te koop stelt, moet u zorgen dat deze administratief volledig in orde is.
- Komen de gegevens van het Register en het Kadaster overeen met elkaar en met de realiteit? Dit zijn in Spanje namelijk twee verschillende instanties. Zeker bij oudere, of in eigen opdracht gebouwde woningen, komt het vaak voor dat niet alles geregistreerd is. Dat kan best vooraf in orde worden gebracht.
- Is de woning correct op de naam van de verkopers ingeschreven?
- Zijn er geen embargo’s, onroerende beslagen of andere lasten ingeschreven op het eigendom? Is de woning belast met een hypotheek, die ook voorafgaand aan de verkoop zal moeten geschrapt worden?
- Zijn alle noodzakelijke documenten voorhanden, zoals het energieprestatiecertificaat en de bewoonbaarheidsverklaring («cédula de habitabilidad»), of het eventuele certificaat van de gemeenschap dat alle kosten betaald zijn?
Te koop aanbieden
Eens dit alles geregeld is, kan u de woning te koop aanbieden.
Het is een persoonlijke keuze om dat zelf te doen of het in handen te geven van een makelaar. Kiest u voor het laatste dan bespaart u dat inderdaad vaak heel wat rompslomp, maar u betaalt als verkoper ook een commissie. Die wordt vooraf vastgelegd in een overeenkomst. Doorgaans kan u de woning bij verschillende kantoren te koop zetten.
Eens u een koper heeft gevonden, dient er een degelijke verkoopovereenkomst te worden opgesteld en moeten de afgesproken voorschotten betaald worden. Vervolgens moet de notariële akte voorbereid en ondertekend worden, iets wat in Spanje op zeer korte termijn kan gebeuren. De taken (en aansprakelijkheid) van de Spaanse notaris zijn immers beperkt.
Meerwaardebelastingen
Nadat de woning verkocht is, heeft u als verkoper nog een aantal verplichtingen.
U dient een aangifte en betaling van de gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía) te doen. Telkens een goed verkocht of overgedragen wordt, moet deze belasting betaald worden. Voor de berekening van de gemeentelijke meerwaardebelasting wordt uitgegaan van de kadastrale grondwaarde van het onroerend goed. Er wordt aangenomen dat de waarde van die grond elk jaar met zowat 3% stijgt. Op deze theoretische waardestijging wordt vervolgens een belasting geheven.
Er is ook nog de nationale meerwaardebelasting af te rekenen bij elke verkoop van onroerend goed. Deze wordt berekend op basis van het verschil tussen de aan- en verkoopprijs zoals vermeld in de notariële akte. Eventuele belastingen en kosten waarvan u de factuur kan voorleggen, kunnen in mindering worden gebracht. Op het uiteindelijk positieve verschil betaalt u een meerwaardebelasting van 19% (tarief 2016), behoudens enkele uitzonderingen. Maakte u geen winst, dan zal u ook geen meerwaardebelasting moeten betalen.
Als resident gebeurt de afrekening van de nationale meerwaardebelasting bij de volgende aangifte in de personenbelastingen (IRPF). Voor niet-residenten zal op het ogenblik van de verkoop alvast 3% worden ingehouden als provisie. U dient dan binnen de vier maanden na de verkoop de afrekening te maken met de nationale belastingdienst.
Wijzigingen van eigenaar melden
Bovendien moet u er ook op toezien dat de kopers zich als eigenaar registreren bij Register, Kadaster, Gemeente, gemeenschap van eigenaren, en dat ook de abonnementen voor de nutsvoorzieningen overgezet en afgerekend worden.
Besluit
U moet er zich, als verkoper van een woning, dus van bewust zijn dat voordat u de woning te koop kan stellen, u uw zaken op orde moet hebben. Vergeet ook niet dat er van de uiteindelijk afgesproken verkoopprijs, nog een aantal bedragen zijn, die u zal moeten betalen, zoals:
- de eventuele kosten om de woning klaar voor verkoop te maken
- de eventuele commissie aan de immobiliënmakelaar
- de gemeentelijke meerwaardebelasting Plusvalía
- afhankelijk van het feit dat u winst heeft gemaakt op de verkoop van de nationale meerwaardebelasting.
De uiteindelijke opbrengst van een verkoop durft soms al eens voor ontgoochelingen zorgen…
Om er u van te verzekeren dat alles vlot verloopt, is het aan te raden om u professioneel te laten bijstaan zodat u voor geen verrassingen komt te staan, zoals potentiële kopers die afhaken, problemen bij de ondertekening van de akte of onverwachte heffingen van belastingen.
Brecht Quintijn, Thomas Seyssens & Frederic Mele
www.linkinc.es
